Требования к помещению продуктового магазина

15минут

Один из первых шагов на пути к открытию продуктового магазина — выбор помещения. Здание супермаркета или мясной лавки должно находиться в месте с высокой проходимостью и соответствовать требованиям Роспотребнадзора. Какие ещё условиям должна соответствовать коммерческая недвижимость и где её искать?

Выбор формата торговой точки

Открытие продуктового магазина — потенциально прибыльная бизнес-идея даже в кризис. На продукты питания всегда будет спрос. Чтобы получать стабильный доход, нужно выбрать подходящий формат торговой точки. К самым популярным из них относятся:

Специализированные магазины продуктов с ограниченным ассортиментом: мясные, рыбные, молочные или хлебные лавки.
Минимаркеты с самообслуживанием.
Павильоны с прилавком, где товар покупателю подаёт кассир.
Супермаркеты с большим количеством отделов и ассортиментом продуктов.

Формат магазина определяет требования к размеру помещения. Если в минимаркете планируется продажа алкоголя, то в сельской местности для него будет достаточно 25 квадратных метров. В городе к такому магазину предъявляются более строгие требования: его площадь по нормативу не должна быть меньше 50 квадратных метров.

При открытии супермаркета по франшизе компания может выдвигать дополнительные требования к аренде помещения. Чтобы упростить задачу поиска коммерческой недвижимости, можно купить готовый магазин «Пятёрочка». Это уже функционирующий бизнес, первоначальные инвестиции в него окупятся в срок от 6 до 18 месяцев. Приступить к работе можно будет с первого дня после заключения договора.

Внешние характеристики помещения

Для каждого формата торговой точки будут действовать определённые требования к выбору здания. Владельцу бизнеса нужно обращать внимание на:

Метраж: в сфере продажи продуктов питания действуют нормативы по площади.
Расположение: выгоднее всего размещать магазин на первой линии от дороги, чтобы повысить его видимость.
Наличие парковочных мест: парковка должна находиться максимально близко к зданию.
Транспортная развязка: удалённость от остановок тоже имеет значение, важно, чтобы до магазина было легко добираться на общественном транспорте.

Открыть магазин продуктов можно только в нежилых помещениях — этот статус нужно проверить в документах. Перед тем как арендовать торговую площадь, необходимо оценить удалённость здания от социально значимых объектов. В каждом регионе действуют свои требования. Например, в Москве расстояние магазина до школы, детского сада при продаже алкогольной и табачной продукции должно составлять не меньше 100 метров.

Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно на сайтах с объявлениями или через риелтора. При выборе торговой площади нужно проверить состояние и работу коммуникаций, наличие системы пожарной сигнализации. Если магазин продуктов будет расположен в жилом доме, он должен иметь отдельный вход для приёма товаров. Доставлять коробки можно только с торца многоэтажки или со стороны дороги. Согласно требованиям санитарного законодательства в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям нельзя размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 квадратных метров.

$C:\Users\HP\Desktop\iseo\2025\02 Февраль\5 Франшиза_Правки\53455318905_f7b258f14d_k.jpg$

Оснащение и планировка магазина

Магазин продуктов, кроме торговой площади, должен иметь склад для приёмки и хранения товаров, подсобные и технические помещения, отдельный вход для покупателей и персонала. На складе нужно выделить зоны для пищевой и непищевой продукции, чтобы не допускать их соприкосновения. Это же касается и торговых залов: там должны быть выделены отдельные торговые зоны (отделы, места) для продажи продовольственных и непродовольственных товаров.

Также необходимо предусмотреть отдельные фасовочные для разных групп пищевых продуктов. В фасовочных для скоропортящихся пищевых продуктов должно быть холодильное оборудование для хранения.

В хозяйственно-бытовом помещении должно быть место для хранения уборочного инвентаря, отсек с моечной, санузел для персонала. При проведении уборки рекомендуется использовать современное механизированное оборудование.

Если в работе магазина предполагается использование контейнеров, необходимо оборудовать помещение для их хранения и санитарной обработки.

Оснащение продуктовых магазинов должно соответствовать требованиям СП 2.3.6.3668-20 — об этом говорится в Федеральном законе №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». В помещениях должна быть холодная и горячая вода, система водоотведения, отопления, вентиляции. В санузлах для продавцов нужно предусмотреть автономную вентиляцию.

Если здание магазина не подключено к системе очистки сточных вод, нужно заключить договор на вывоз жидких бытовых отходов.

Если площадь не позволяет разместить на ней необходимые для торговли продуктами зоны, можно провести перепланировку помещения по согласованию с собственником. Во время работ по реконструкции можно сделать дополнительный вход, увеличить склад, выделить технические помещения. Перепланировку магазина придётся согласовывать с органами власти.

$C:\Users\HP\Desktop\iseo\2025\02 Февраль\5 Франшиза_Правки\53455017763_e302ba3077_k.jpg$

Тип аренды помещения

Искать коммерческую недвижимость можно в старых многоквартирных домах или новостройках. В новых домах застройщики оформляют первый этаж или цоколь для сдачи в аренду, но такие здания не всегда имеют удобный подъезд, локацию. Старые многоэтажки обычно отличаются выгодным расположением на первой линии, развитой инфраструктурой, однако помещениям в таких домах может требоваться капитальный ремонт, замена коммуникаций.

При поиске помещения владелец бизнеса столкнётся с понятиями аренды и субаренды. Прямая аренда предполагает заключение договора с собственником. Он может сдавать коммерческую площадь под разные цели. Чаще всего аренда от владельца дешевле, чем субаренда, но арендатору нужно будет самостоятельно решать вопросы с ремонтом, перепланировкой, оснащением.

Субаренда — отдельный вид бизнеса в сфере коммерческой недвижимости. Субарендаторы сами арендуют площадь под магазины, салоны красоты или другие форматы бизнеса, делят её на несколько помещений и оборудуют всем необходимым. Площадь под субаренду уже отремонтирована, владельцу магазина нужно только завезти мебель, оборудование, повесить вывеску. Однако ежемесячный платёж за непрямую аренду будет выше — субарендатор заложит в неё свою прибыль.

Как проверить документы при аренде недвижимости

Юридическая чистота документов на помещение — залог безопасности владельца бизнеса. Перед тем как подписать договор аренды, нужно проверить у собственника паспорт и выписку из ЕГРН. Её можно запросить на сайте Росреестра или в МФЦ. В документе будет прописан кадастровый номер недвижимости, данные владельца.

У субарендатора нужно запросить не только паспорт. Список документов будет включать:

выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП): она подтвердит наличие действующего ООО, ИП;
договор согласия собственника на субаренду или права на субаренду;
в некоторых случаях понадобится доверенность на управление недвижимостью.

В договоре аренды нужно указать данные сторон, предмет договора и сроки его действия. Соглашение может быть бессрочным, если речь идёт о прямой аренде, а при субаренде — в пределах срока действия договора аренды с собственником. Нужно прописать регламент расчётов, права и обязанности сторон и другие условия. Чем детальнее их указать, тем легче будет доказать свою правоту при спорах, обращении в суд.

Если аренда будет краткосрочной — на срок до 11 месяцев, можно не регистрировать соглашение в Росреестре. В противном случае нужно провести его регистрацию — так документ получит большую юридическую силу. К договору аренды нужно приложить акт приёма-передачи помещения, описание. В нём необходимо указать, какое оборудование есть в здании, его стоимость, состояние коммуникаций и другие характеристики.

Выводы

Открытие магазина продуктов начинается с выбора его формата и подбора площади. Супермаркет, небольшая рыбная или молочная лавка должны размещаться только в нежилом помещении. Коммерческая недвижимость должна находиться на удобном месте с высокой проходимостью, иметь отдельный вход для покупателей, зону приёмки товара.

При поиске помещения для магазина продуктов нужно проверить состояние его коммуникаций, наличие системы пожарной безопасности, возможность выделения отдельных зон под торговый зал, склад, технические, бытовые нужды. Коммерческая недвижимость должна соответствовать требованиям Роспотребнадзора.

Арендовать помещение под магазин можно через прямую аренду от собственника или субаренду — через посредника. Перед заключением договора нужно проверить документы на недвижимость. В соглашении должен быть указан срок его действия, права и обязанности сторон и другие нюансы. К договору нужно приложить акт приёмки помещения и опись расположенного в нём оборудования, мебели.