Как арендовать помещение для бизнеса: выбор места для магазина

Успешный выбор локации — ключевой фактор успеха работы продуктового магазина. Ритейл — обычно бизнес с территориальной привязкой к покупателям. Исключение — интернет-торговля, для которой важнее выбрать месторасположение своих складов. Владелец готового бизнеса — продуктового магазина стремится подобрать подходящее по параметрам помещение в месте с хорошей проходимостью. Именно она обеспечит бизнесу стабильную выручку и развитие.

Как подобрать помещение для магазина продуктов, оценить локацию, состояние недвижимости и избежать неудачи, расскажем подробней. Также остановимся на нюансах сбора документов и подписания договора аренды с собственником (арендодателем) коммерческой недвижимости. 

С чего начать поиск помещения для магазина

Первый шаг в поиске коммерческой недвижимости под продуктовый магазин — определение конкретных потребностей вашего бизнеса. Критерии выбора формируются исходя из планируемого формата торговли:

• гипермаркет;
• супермаркет;
• гастроном;
• специализированный магазин определённых групп товаров;
• магазин формата «у дома».

Критерии оценки помещения для продуктового магазина

Критерии оценки, исходя из формата торговли и конкретных потребностей бизнеса, можно разделить на несколько параметров:

• Конкретный населённый пункт и район. 
• Проходимость места. 
• Конкуренты поблизости.
• Индивидуальные особенности месторасположения.

Город и район

Выбор города актуален для крупных бизнесов — международных ритейлеров, торговых сетей. Крупные города-миллионники обеспечивают хороший рост трафика, но требуют больших вложений. Аренда дороже, а конкуренция — выше. В небольших городах затраты на открытие и содержание арендной недвижимости ниже, а конкуренция — меньше. Но потенциальных покупателей тоже меньше. Оценить привлекательность того или иного варианта для вашего бизнеса можно только после комплексного анализа. 

Выбор района напрямую связан с форматом магазина:

• Центр. Престижный район с высокими ставками аренды и большим количеством приезжих. Больше подходит для ресторанов, кафе, сувенирных магазинов, бутиков. Условия в центре привлекательны для крупных сетевых супермаркетов, магазинов с определёнными группами товаров. Например, по продаже алкоголя или табачных изделий. 
• Спальные микрорайоны. Отличный вариант для размещения магазина продуктов у дома или гастронома. Аренда дешевле, чем в центре, а местные жители обеспечат стабильный трафик. Это может быть отдельно стоящий объект или помещения на первых этажах жилых домов.
• Зоны в пригороде или на выездах из города. Оптимально подходят для размещения гипермаркетов и складов. Низкие ставки аренды позволяют выгодно арендовать помещения большой площади. Ключевой фактор — инфраструктура: транспорт для покупателей и сотрудников, парковочные стоянки, подъездные пути, условия для погрузки/разгрузки транспорта поставщиков.

Проходимость

Оценка трафика — один из ключевых параметров аналитики при поиске помещения под аренду для торгового бизнеса. Параметры, от которых зависит проходимость в конкретной локации:

• Плотность населения в районе.
• Наличие в округе других «точек притяжения» — офисов, бизнес-центров, учебных заведений, поликлиник. 
• Уличный трафик. Арендовать помещения для торговли лучше в местах прохождения привычных маршрутов жителей. 
• Близость остановок общественного транспорта, наличие крупных транспортных узлов. 

Конкуренты поблизости

Продуктовый ритейл — конкурентный бизнес. Но также это бизнес, в котором всегда можно найти свою нишу. Оценка конкурентов проводится для поиска таких ниш. 

На что обращать внимание: 

• Какие точки, аналогичные вашему бизнесу, есть поблизости. 
• Какова ценовая политика этих объектов, совпадает ли с вашей. 
• Часы их работы. Возможно, вы сможете построить свой график, охватив другие периоды времени. 

Хорошими соседями станут магазины и торговые центры с другими товарными группами — они создают условия для аккумулирования трафика.

Индивидуальные особенности местоположения и ограничения

При выборе помещения под аренду обратите внимание на дополнительные условия:

• Безопасность — насколько место и само здание безопасны для ваших покупателей и сотрудников: освещённость, видеонаблюдение, охрана.
• Экология. Наличие сертификатов — экологического, энергоэффективности здания. Не всем предпринимателям это важно. Но некоторые бизнесы используют это в маркетинговой стратегии.
• Безбарьерная среда. Какова доступность торговых площадей для уязвимых категорий покупателей: женщин с колясками, пожилых людей, людей с ограниченными физическими возможностями. Например, крыльцо с неудобными ступеньками не только травмоопасно, но и оттолкнёт от посещения магазина определённые категории граждан.

Состояние помещения

Аренда помещений — не право собственности. При разногласиях с арендодателем или по иным причинам договор может быть расторгнут, а помещения придётся освободить. Поэтому вкладывать значительные ресурсы в реконструкцию и ремонт арендуемого объекта не имеет финансового смысла. Для бизнеса более разумно подобрать вариант аренды площадей изначально в оптимальном техническом состоянии. 

Какие параметры важны для продовольственного магазина:

• Электрическая мощность. Её должно хватать для работы торгового и складского оборудования. 
• Коммуникации — отопление, кондиционирование, вентиляция. Хранение продуктов требует определённых температурных режимов, а обслуживание покупателей — комфортных условий в торговых залах. 
• Интернет. Стабильная связь необходима для большинства современных бизнесов. Её требуют программы складского учёта, кассовое оборудование и платёжные терминалы. 

На что обратить внимание при осмотре помещения

Рекомендуем составить чек-лист для оценки, в котором должны найти отражение:

• Входная группа — удобство и безопасность ступенек, наличие пандусов. 
• Зона погрузки/разгрузки. 
• Вместительность и состояние парковки. 
• Место для вывески, необходимость согласования условий размещения.
• Состояние коммуникаций. Наличие разрешений/заключений контролирующих органов, а также свободных мощностей для подключения вашего оборудования. 
• Состояние помещений общего пользования — санузлов, комнат матери и ребёнка, зон отдыха. 

Аренда помещения для бизнеса

Заключить договор аренды коммерческой недвижимости можно с частным собственником или государством в лице муниципальных органов. Перед этим необходимо проверить принадлежность прав арендодателю, а также полномочия должностного лица на подписание договора.

Документы при аренде

Основной документ, регулирующий отношения арендатора и арендодателя — это договор. Он заключается на определённый срок и может содержать условие о пролонгации. Договор, заключаемый сроком до 11 месяцев, считается краткосрочным и не требует регистрации. Договор сроком свыше одного года подлежит регистрации в Росреестре. 

Правоустанавливающими документами на коммерческую недвижимость выступают свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРН. 

Помимо правоустанавливающих документов, для заключения договора необходимы к изучению:

• Техническая документация: план помещений, условия для подключения коммуникаций.
• Налоговые документы арендодателя: декларации, справки об отсутствии задолженности по налогам. Наличие задолженности само по себе — не препятствие для заключения договора. Но может нести потенциальные риски и обременения в пользовании имуществом. 
• Документ о санитарно-эпидемиологическом состоянии площадей. Оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам для хранения и реализации продуктов питания. 
• Декларация соответствия пожарной безопасности.
• Договоры на оказание коммунальных услуг. 
• Наличие страховки — от каких рисков застрахован объект недвижимости. 

После заключения договора недвижимость передаётся арендатору по акту. В акте приёма-передачи указывают характеристики и текущее состояние помещений, наличие претензий.

Проверка арендодателя

Проверка арендодателя состоит из двух частей: права собственности на саму недвижимость и полномочий должностных лиц арендодателя на подписание договора. 

Право собственности на объект подтверждается выпиской из ЕГРН. Запросить её можно на сайте Росреестра.

Статус юридического лица или ИП, не находится ли оно в процессе реорганизации или ликвидации, можно проверить в сервисе ФНС, предоставляющем сведения из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. 

В картотеке арбитражных дел по ИНН можно проверить наличие судебных споров с участием арендодателя и в отношении недвижимого имущества.

Для изучения полномочий лица, подписывающего договор со стороны арендодателя, необходимо изучить: 

• Учредительные документы — устав, учредительный договор.
• Решение собственников (учредителей) об утверждении руководителя или приказ о назначении руководителя. 
• Доверенность, если договор подписывает другое уполномоченное лицо, а не руководитель.